Università degli Studi Guglielmo Marconi

Insegnamento
Asset Property Management
Docente
Prof. Vento Gianfranco Antonio
Settore Scientifico Disciplinare
SECS-P/11
CFU
06
Descrizione dell'insegnamento

Il corso ha lo scopo di analizzare in maniera critica le principali metodologie e procedure concernenti le attività di asset, property e facility management per la gestione e la valorizzazione dei patrimoni immobiliari pubblici e privati.

Obiettivi formativi (espressi come risultati di apprendimento attesi)
Obiettivo del corso è fornire gli strumenti per la costruzione di un apparato di conoscenze, norme e pratiche operative condivise dagli operatori del settore immobiliare e dagli investitori nel settore immobiliare, ponendo una particolare attenzione al contesto del mercato italiano.

1. Risultati in termini di conoscenza e comprensione

Al termine del corso lo studente sarà in grado di:
  • comprendere i concetti base del funzionamento del mercato immobiliare;
  • definire l’oggetto dell’Asset Property Management;
  • analizzare la gestione degli strumenti principali dei fondi di investimento immobiliare;
  • comprendere la dimensione finanziaria del mercato immobiliare;
  • analizzare i diversi approcci all’Asset Management.
2. Capacità di applicare conoscenze e comprensione
  • applicare le competenze teoriche acquisite riguardo agli aspetti fondamentali e caratterizzanti il mercato immobiliare;
  • trattare in modo sistematico le principali tematiche afferenti l'Asset Property Management;
  • individuare le diverse strategie e applicarle ai diversi contesti presenti nel mercato immobilare .
3. Competenze trasversali

Autonomia di giudizio:
  • applicare in maniera critica le conoscenze acquisite;
  • valutare autonomamente la ratio delle strategie e la loro collocazione nel mercato immobiliare, sia al fine di una loro applicazione consapevole sia al fine della comprensione delle logiche sottostanti.
Abilità comunicative:
  • riferire le conoscenze apprese con proprietà di linguaggio e in modo puntuale, mediante un’esposizione logico-argomentativa adeguata e conforme ai principi basilari della materia.
Prerequisiti

Non sono previsti prerequisiti

Contenuti dell'insegnamento

Il corso si compone di n. 15 video lezioni, ciascuna della durata di 1 ora circa. Di seguito sono elencati gli argomenti per ogni lezione.

Lezione 1
1 L'Asset Management immobiliare: caratteristiche e contenuti
1.1 Il caso dei fondi di investimento
1.2 Le fasi del ciclo di vita di un fondo di investimento immobiliare  
1.3 La gestione del portafoglio  
1.4 La gestione dell'indebitamento  
1.5 La gestione delle risorse finanziarie derivanti dai proventi del fondo  

Lezione 2
2. La dimensione finanziaria del mercato immobiliare
2.1 Il rischio di liquidità degli investimenti immobiliari  
2.2 Le diverse tipologie di investimento nel settore immobiliare  
2.3 La dimensione dell'investimento  
2.4 La diversificazione dell'investimento  
2.5 La redditività dell’investimento  
2.6 La volatilità dell'investimento immobiliare 
2.7 La finanziarizzazione del mercato immobiliare: quali prospettive
 
Lezione 3
3. Le diverse modalità di approccio all'Asset Management
3.1 Le Property Companies
3.2 I service provider
3.3 I fondi di investimento immobiliare e gli investitori taylor made 
3.4 Gli investitori opportunistici 
3.5 Le diverse fasi del processo di investimento immobiliare
3.6 La legge 122/2010 e il “Nuovo Schema di Regolamento”: freno ai fondi di facciata e liberalizzazione del  mercato
3.7 Fondi alternativi 
3.8 Pluralità di partecipanti 
3.9 Le diverse tipologie di fondo 
3.10 Risparmio e investimento: il ruolo degli intermediari finanziari 
3.11 Il ruolo degli intermediari finanziari

Lezione 4
4. L’analisi finanziaria di un investimento immobiliare: la determinazione del tasso di sconto
4.1 Il controllo dei rischi negli investimenti immobiliari
4.1.1 Edificio industriale sito all'interno di un’area identificata come industriale dallo strumento urbanistico PRG o PGT 
4.1.2 Edificio industriale situate nel centro storico di una città
4.1.3 Edificio di pregio storico situato nel cuore di una città
4.1.4 Una galleria ubicata nel centro storico di una grande città
 
Lezione 5
5. Problemi di accesso al credito e strumenti finanziari: il leasing immobiliare
5.1 La restrizione del credito
5.2 Come le imprese possono affrontare le difficoltà finanziarie
5.3 Leasing finanziario e leasing operativo
5.4 Il leasing immobiliare

Lezione 6
6. I fondi di investimento immobiliare di diritto Italiano
6.1 Tipologia di investitori
6.2 Il profilo di rischio
6.3 La modalità di sottoscrizione del patrimonio
6.4 La tipologia di investimento ricercata
6.5 La struttura organizzativa
6.6 Fund Management
6.7 Investimenti e vendite
6.8 Finanza
6.9 Legale
6.10 Banca depositaria
6.11 Esperto indipendente
6.12 Intermediario finanziario
6.13 Servizi immobiliari
6.14 La governance del fondo immobiliare
6.15 La costituzione di un fondo immobiliare
 
Lezione 7
7. L'assetallocation nella gestione dei fondi comuni di investimento immobiliari chiusi
7.1 Assetallocation
7.2 Il processo di assetallocation immobiliare nell’ambito del mercato dei fondi immobiliari
7.3 Fondi
7.4 Fondi ad apporto
7.5 Esempio di definizione dell‘assetallocation attraverso un analisi di tipo quantitativo
 
Lezione 8
8. Il Risk Management nella gestione dei fondi comuni di investimento immobiliari chiusi
8.1 L‘attività di Risk Management  nell'ambito della gestione dei fondi immobiliari
8.2 La mappatura dei rischi
8.3 Mappatura dei rischi sui progetti di sviluppo immobiliare
8.4 Mappatura dei rischi sugli investimenti in partecipazioni in società immobiliari
8.5 I metodi di misurazione dei rischi
8.6 Redditività
8.7 Esempio di individuazione, misurazione e verifica dei rischi nell’ambito dell’attività di Risk Management
 
Lezione 9
9. Dall’acquisizione alla gestione del patrimonio immobiliare di un fondo paneuropeo
9.1 Caratteristiche di fondo immobiliare paneuropeo
9.2 Scopo del fondo: diversificazione e mitigazione rischio Paese 
9.3 Fattori di rischio di un investimento paneuropeo
9.4 Analisi degli indici per la TCRA
9.5 Case study: analisi di un portafoglio immobiliare paneuropeo
9.6 Acquisizione n. 1: Asset Alfa
9.7 Acquisizione u. 2: Asset Beta
9.8 Gestione del portafoglio
 
Lezione 10
10. La gestione operative di un portafoglio immobiliare
10.1 Analisi dei beni in gestione
10.2 Gestione
10.3 Monitoraggio delle performance degli immobili
10.4 Attività operative nella gestione del portafoglio
10.5 Gestione strategica
 
Lezione 11
11. Finanziamento delle operazioni di acquisizione e di sviluppo immobiliare
11.1 La leva finanziaria come complemento dei mezzi propri 
11.2 Tipi di finanziamento immobiliare 
11.3 Le operazioni immobiliari viste dalla pane del finanziatore 
11.4 La fonte di finanziamento in funzione del cespite da finanziare
11.5 Le fasi del finanziamento
11.6 Il contenzioso e i casi di inadempimento 
11.7 Il tasso di interesse. Protezioni contro il rischio di tasso 
11.8 Come si finanzia una banca

Lezione 12
12. La valutazione di edifici e di patrimoni immobiliari
12.1 Identificazione dell'oggetto di stima 
12.2 Comprensione della finalità di stima e della data di riferimento
12.3 Definizione della tipologia del valore
12.4 Scelta del criterio di valutazione
12.5 Individuazione degli elementi necessari alla stima
12.6 Analisi e programmazione delle attività necessarie al reperimento delle informazioni
12.7 Elaborazione dei dati e stesura della valutazione
12.8 Redazione del rapporto di stima
12.9 Esempi di peculiarità nelle valutazioni: il retail e gli sviluppi immobiliari
12.10 Un caso studio
 
Lezione 13
13. Dall'intermediazione immobiliare all'assistenza globale per la vendita
13.1 La realtà immobiliare italiana strutture e servizi 
13.2 Le richieste del mercato immobiliare del future prossimo
13.3 L'esperienza di Sigest
13.4 Casi studio
 
Lezione 14
14. Green building e investimenti immobiliari: impatto sulle scelte di investitori e conduttori
14.1 Prestazioni degli edifici, sostenibilità e valore di mercato. Il contributo di ricerche e studi teorici
14.2 Green building: benefici per investitori o end user? Evidenze statistiche 
14.3 Prestazioni energetiche e sostenibilità 
14.4 Efficienza e prestazioni sostenibili: il parere degli operatori 
 
Lezione 15
15. L’Asset Management nel settore immobiliare pubblico
15.1 Quadro di riferimento e prospettive
15.2 Strumenti di finanza immobiliare pubblica
15.3 Governo e strategie della riqualificazione degli immobili pubblici nelle trasformazioni urbane

Attività didattiche
Didattica erogativa
Come la maggioranza dei corsi erogati all’Università degli Studi Guglielmo Marconi, la materia è costruita prevalentemente in modalità distance-learning, un modello tecnologico e didattico interattivo e multimediale, che coniuga la qualità di metodi e contenuti accademici con una fruibilità innovativa e coinvolgente. Il percorso formativo si caratterizza per un uso intensivo della rete sia come supporto per l’erogazione di materiali didattici come mezzo per veicolare informazioni e conoscenze.

Didattica interattiva
L’insegnamento segue quanto previsto dalle Linee Guida di Ateneo sulla Didattica Interattiva e l’interazione didattica, e propone,  aule virtuali, prove di verifica con feedback da Docente/Tutor, prove in itinere (esoneri online), simulazioni, laboratori virtuali, case studyes, e learning objects. Attraverso “Virtual C@mpus”, la piattaforma digitale dell’Università sviluppata sia per fruizione desktop che per fruizione mobile, la rete si offre non più come semplice strumento di erogazione di materiali, ma come vero e proprio luogo di studio, dove dar vita a processi di apprendimento collaborativo con Docenti, Tutor e altri studenti. La varietà di metodologie previste dal sistema consente a ogni studente di gestire il proprio percorso formativo, scegliendo tra le tecnologie e le modalità didattiche più adatte ai propri stili di vita e di apprendimento, in modo personalizzato, flessibile e senza limiti di spazio e di tempo.
Modalità di verifica dell'apprendimento
1.Tipologie di prove d’esame

Gli esami di profitto sono svolti in presenza dello studente davanti ad apposita Commissione.

Possono svolgersi in forma scritta (per le sedi distaccate) o in forma orale nella sede principale.

La prova scritta consiste in tre domande a risposta aperta di tipo tematico/concettuale aventi ad oggetto i vari argomenti contemplati nel programma del corso.

La prova scritta ha una durata massima di 90 minuti.

La prova orale consiste in un colloquio nel quale vengono rivolte allo studente una serie di domande aventi ad oggetto i vari argomenti contemplati nel programma del corso.

La prova orale ha una durata media di 30/40 minuti.

I quesiti formulati per entrambe le prove sono finalizzati a verificare:
˗        la solidità e la completezza della preparazione dello studente;
˗        la capacità di ragionamento dello studente riguardo alle nozioni acquisite durante il corso e la capacità di applicare in maniera critica le suddette conoscenze;
˗        la capacità dello studente di valutare autonomamente la ratio dei concetti acquisiti e la loro collocazione nel sistema.

Particolare attenzione viene prestata all’acquisizione da parte dello studente di proprietà di linguaggio e alla padronanza della terminologia tecnica nonché alla capacità di riferire le conoscenze apprese in modo puntuale, mediante un’esposizione logico-argomentativa adeguata e conforme ai principi basilari della materia.

2. Criteri/regole per l’attribuzione del giudizio finale

1. Tutte le prove di verifica e autoverifica intermedie previste dai Corsi ed erogate in modalità distance learning sono da considerarsi altamente consigliate e utili ai fini della preparazione e dello studio individuali. Le prove di verifica e autoverifica intermedie non sono obbligatorie ai fini del sostenimento della prova d’esame, la quale deve essere svolta in presenza dello studente davanti ad apposita Commissione ai sensi dell’art. 11, comma 7, lett.e) del DM 270/2004.

2. Per l’attribuzione del giudizio finale si tiene conto della conoscenza complessiva della materia oggetto del corso acquisita dallo studente, della capacità di applicare in maniera critica le conoscenze apprese, della capacità di utilizzare un adeguato lessico tecnico-economico e della capacità di effettuare collegamenti sistematici fra i diversi istituti considerati. A tal fine è fondamentale per la preparazione dell’esame lo studio della materia su un idoneo manuale e l’ascolto delle videolezioni. L’ulteriore materiale didattico, presente in piattaforma costituisce un semplice complemento, utilizzabile solo per un eventuale confronto dialettico con i sussidi sopra elencati.

La valutazione individuale dello studente è espressa mediante una votazione in trentesimi per gli esami, con eventuale lode, ai sensi del Decreto 22 ottobre 2004, n. 270 (pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 12 novembre 2004, n. 266) - Art. 11 comma 7 lettera e).e dell’art. 15 del Regolamento Didattico di Ateneo.
Libri di testo

Oltre alle lezioni realizzate dal Docente ed ai materiali didattici pubblicati in piattaforma, è obbligatorio lo studio dei seguenti testi:

  • Ciaramella A., Tronconi O., Real Estate Asset Management. La gestione strategica dei portafogli immobiliari. Gruppo 24 ORE, Milano. 2012
Ricevimento studenti

Previo appuntamento da concordare con il docente (g.vento@unimarconi.it)