Università degli Studi Guglielmo Marconi

Il corso di insegnamento di Diritto Immobiliare associa ad un metodo di trattazione sintetico della materia - tramite il quale vengono impartite le nozioni base, omettendo la dimostrazione del come si è pervenuti a formulare quelle nozioni - un metodo di trattazione analitico, attraverso cui far conoscere gli strumenti operativi, concettuali e pratici di cui si avvale l’operatore giuridico nella “costruzione” degli istituti giuridici.

L’oggetto del corso Diritto Immobiliare riguarda anzitutto lo studio della disciplina di diritto comune in tema di Contratti in generale contemplata nel titolo secondo del libro quarto del codice civile (art. 1321 ss.). Nel linguaggio corrente l’idea di contratto viene accostata a certe caratteristiche - quali ad esempio, la contrattazione, oppure la solennità della stipulazione o l’esistenza di un documento - che, tuttavia, si riscontrano soltanto in qualche fattispecie ed esperienza di contratto, mentre la definizione giuridica punta e si poggia su di un minimo comune denominatore: la sussistenza di un accordo relativo ad un rapporto giuridico di natura patrimoniale. Proprio per questa sua connotazione, la nozione giuridica di contratto si presenta più circoscritta rispetto a quella del linguaggio comune: non tutti i patti o promesse sono contratti, ma solo ove abbiano ad oggetto la regolamentazione di rapporti economici.

L’ambito di fenomeni riuniti nella nozione giuridica di contratto coincide, dunque, con tutta la gamma di accordi che animano la vita economica della società: dalle micro alle macro convenzioni. Ma la stessa idea di attività economica –se non bene intesa- può essere fuorviante: il contratto infatti è il mezzo tramite il quale si regolamentano, da un punto di vista economico ed organizzativo, attività di ordine culturale, politico e religioso (contratto di associazione); è lo strumento con cui si regolano interessi economici nell’ambito di rapporti familiari e personali (convenzioni matrimoniali); è uno dei rimedi per comporre bonariamente un lite (transazione); è lo strumento che serve a risolvere le vicende di natura patrimoniale in tema di successione ereditaria (divisione ereditaria). Si tratta, cioè, della massima espressione del potere di autodeterminazione dei privati teso a regolare il loro assetto di interessi patrimoniali.

La storia del contratto, del resto, si identifica con la storia degli scambi e dei traffici commerciali e, in una visione più ampia e generalizzata, con la storia dell’organizzazione economico-sociale. In questo contesto di portata generale si innestano, in maniera più specifica, quei profili del diritto immobiliare che ne indagano gli istituti in maniera trasversale, esaminando le varie tematiche - quali la proprietà, la circolazione degli immobili, i rapporti di vicinato, la vendita di immobili e la trascrizione, la comunione ed il condominio - sia da un punto di vista statico, cioè rispetto ai diritti che insistono sugli immobili, sia da un punto di vista dinamico, vale a dire con riferimento alle contrattazioni che li riguardano, fino a tener conto dell’assetto catastale, della pubblicità e della fiscalità immobiliare.

La trattazione è estesa anche alle contrattazioni tipiche del settore ed alle novità normative introdotte dalla riforma del condominio che ha inciso in modo penetrante sull'assetto della comproprietà.

Non sono previsti prerequisiti

Categorie generali e nozioni di base in tema di contratto

•  Fatto, atto e negozio giuridico: nozioni generali
•  L’autonomia privata ed i suoi limiti
•  La definizione codicistica del contratto e le sue connotazioni: l’inquadramento della fattispecie I requisiti del contratto
• Gli elementi del contratto in una visione d’insieme
• La forma, l’accordo e l’oggetto In particolare: l’oggetto e l’accordo tra i contraenti
• I caratteri dell’oggetto del contratto ex art. 1346 c.c.”.rg. “Segue: la determinatezza e la determinabilità dell’oggetto del contratto ed i relativi criteri applicativi
• La nozione di procedimento nell’ambito della fase di formazione del contratto
• L’accordo quale momento conclusivo del procedimento di formazione del contratto La conclusione del contratto
• La conclusione del contratto: lo scambio della proposta e dell’accettazione
• I caratteri della proposta e dell’accettazione e le vicende giuridiche che ne regolano l’operatività
• Condizioni generali di contratto e clausole vessatorie La rescissione del contratto” e “la nozione di incapacità
• Ulteriori turbative del procedimento di formazione del contratto: la rescissione
• Le ipotesi di rescissione del contratto e gli elementi integrativi delle fattispecie
• L’incapacità naturale e l’incapacità legale La risoluzione del contratto
• Cenni sulla risoluzione giudiziale e sulla risoluzione di diritto
• I casi di risoluzione di diritto: la diffida ad adempiere, il termine essenziale e la clausola risolutiva espressa
• La risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione e per eccessiva onerosità sopravvenuta
• Il rimedio dell’adeguamento e della rinegoziazione contrattuale L’efficacia del contratto
• Sulla efficacia del contratto: l’integrazione degli effetti voluti dai contraenti
• L’efficacia del contratto rispetto ai terzi: le figure contemplate dal codice civile
• Effetti diretti ed indiretti del contratto
• L’opponibilità del contratto
• La simulazione quale fattispecie che contempera più interessi configgenti: la riconduzione di effetti alla dichiarazione esteriorizzata ed alla dichiarazione sottostante L’inefficacia del contratto
• Sulla inefficacia del contratto: inefficacia in senso stretto ed invalidità
• La nullità e l’annullabilità del contratto: gli elementi distintivi in base al diritto positivo
• La rescindibilità e la risolubilità del contratto Il contratto di compravendita immobiliare
• Trasferimento consensuale del diritto e adempimenti successivi alla stipulazione del contratto. I compiti del notai Il regime di pubblicità
• La pubblicità immobiliare: proprietà e opponibilità La tutela dell'acquirente di beni immobili
• La trascrizione del contratto preliminare
• La tutela dell'acquirente degli immobili da costruire (d. lgsl. 122/2005) Le garanzie nella vendita immobiliare
• La garanzia per evizione
• La mancanza del certificato di abitabilità Il contratto di mediazione
• Nozione ed individuazione del rapporto di mediazione
• Natura contrattuale o non contrattuale della mediazione - Teoria negoziale e teoria non negoziale (contatto sociale)
• L'imparzialità del mediatore
• Mediazione indiretta
• Pluralità di mediatori Mediazione ed istituti affini
• Mediazione, contratto di agenzia, e procacciatore d'affari
• Mediazione e mandato; la c.d. mediazione atipica
• Mediazione e contratto d'opera
• Revoca e recesso La responsabilità del mediatore
• Dovere di informazione (false informazioni sulla solvibilità dell'altra parte dell'affare, vizio della cosa conosciuto dal mediatore etc.)
• Garanzia dell'identità e la capacità delle parti e l'autenticità delle sottoscrizioni
• Provvigione: determinazione e presupposti Il Condominio degli edifici
• Il Condominio alla luce della L. 11 dicembre 2012, n. 220: nozioni generali Le parti comuni
• Art. 1117 c.c. ed ambito di applicazione Amministratore ed assemblea condominiale
• L’amministratore: nomina, attribuzioni, obblighi
• L’assemblea dei condomini ed il suo funzionamento Invalidità delle delibere assembleari
• Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
• Il regolamento di condominio”.

Oltre alle lezioni realizzate dal Docente ed ai materiali didattici pubblicati in piattaforma, è obbligatorio lo studio dei seguenti testi:

• A. Cataudella, I contratti – parte generale, Giappichelli, Torino, Ultima edizione
• F. Gazzoni, Manuale di Diritto Privato, Edizioni Scientifiche Italiane, Ultima edizione

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