Università degli Studi Guglielmo Marconi

Insegnamento
Diritto immobiliare
Docente
Prof. Restuccia Riccardo
Settore Scientifico Disciplinare
IUS/01
CFU
06
Descrizione dell'insegnamento

Il corso di insegnamento di Diritto Immobiliare associa ad un metodo di trattazione sintetico della materia - tramite il quale vengono impartite le nozioni base, omettendo la dimostrazione del come si è pervenuti a formulare quelle nozioni - un metodo di trattazione analitico, attraverso cui far conoscere gli strumenti operativi, concettuali e pratici di cui si avvale l’operatore giuridico nella “costruzione” degli istituti giuridici.

L’oggetto del corso Diritto Immobiliare riguarda anzitutto lo studio della disciplina di diritto comune in tema di Contratti in generale contemplata nel titolo secondo del libro quarto del codice civile (art. 1321 ss.). Nel linguaggio corrente l’idea di contratto viene accostata a certe caratteristiche - quali ad esempio, la contrattazione, oppure la solennità della stipulazione o l’esistenza di un documento - che, tuttavia, si riscontrano soltanto in qualche fattispecie ed esperienza di contratto, mentre la definizione giuridica punta e si poggia su di un minimo comune denominatore: la sussistenza di un accordo relativo ad un rapporto giuridico di natura patrimoniale. Proprio per questa sua connotazione, la nozione giuridica di contratto si presenta più circoscritta rispetto a quella del linguaggio comune: non tutti i patti o promesse sono contratti, ma solo ove abbiano ad oggetto la regolamentazione di rapporti economici.

L’ambito di fenomeni riuniti nella nozione giuridica di contratto coincide, dunque, con tutta la gamma di accordi che animano la vita economica della società: dalle micro alle macro convenzioni. Ma la stessa idea di attività economica –se non bene intesa- può essere fuorviante: il contratto infatti è il mezzo tramite il quale si regolamentano, da un punto di vista economico ed organizzativo, attività di ordine culturale, politico e religioso (contratto di associazione); è lo strumento con cui si regolano interessi economici nell’ambito di rapporti familiari e personali (convenzioni matrimoniali); è uno dei rimedi per comporre bonariamente un lite (transazione); è lo strumento che serve a risolvere le vicende di natura patrimoniale in tema di successione ereditaria (divisione ereditaria). Si tratta, cioè, della massima espressione del potere di autodeterminazione dei privati teso a regolare il loro assetto di interessi patrimoniali.

La storia del contratto, del resto, si identifica con la storia degli scambi e dei traffici commerciali e, in una visione più ampia e generalizzata, con la storia dell’organizzazione economico-sociale. In questo contesto di portata generale si innestano, in maniera più specifica, quei profili del diritto immobiliare che ne indagano gli istituti in maniera trasversale, esaminando le varie tematiche - quali la proprietà, la circolazione degli immobili, i rapporti di vicinato, la vendita di immobili e la trascrizione, la comunione ed il condominio - sia da un punto di vista statico, cioè rispetto ai diritti che insistono sugli immobili, sia da un punto di vista dinamico, vale a dire con riferimento alle contrattazioni che li riguardano, fino a tener conto dell’assetto catastale, della pubblicità e della fiscalità immobiliare.

La trattazione è estesa anche alle contrattazioni tipiche del settore ed alle novità normative introdotte dalla riforma del condominio che ha inciso in modo penetrante sull'assetto della comproprietà.

Obiettivi formativi (espressi come risultati di apprendimento attesi)
Al termine di questo corso lo studente sarà in grado di:
1 – Risultati in termini di conoscenza e comprensione
- Acquisire anzitutto la nozione giuridica di contratto indagandone elementi costitutivi e vicende patologiche;

2 – Capacità di applicare conoscenze e comprensione
- Identificare, in un’ottica trasversale, gli istituti giuridici quali la proprietà, la circolazione degli immobili, i rapporti di vicinato, la vendita di immobili e la trascrizione, la comunione ed il condominio- sia da un punto di vista statico, cioè rispetto ai diritti che insistono sugli immobili, sia da un punto di vista dinamico, vale a dire con riferimento alle contrattazioni che li riguardano;

3 – Competenze trasversali
- Approfondire, inoltre, il regime di pubblicità immobiliare e le novità normative relative alla disciplina del condominio degli edifici.
Prerequisiti

Non sono previsti prerequisiti

Contenuti dell'insegnamento

Categorie generali e nozioni di base in tema di contratto

  •  Fatto, atto e negozio giuridico: nozioni generali
  •  L’autonomia privata ed i suoi limiti
  •  La definizione codicistica del contratto e le sue connotazioni: l’inquadramento della fattispecie I requisiti del contratto
  • Gli elementi del contratto in una visione d’insieme
  • La forma, l’accordo e l’oggetto In particolare: l’oggetto e l’accordo tra i contraenti
  • I caratteri dell’oggetto del contratto ex art. 1346 c.c.”.rg. “Segue: la determinatezza e la determinabilità dell’oggetto del contratto ed i relativi criteri applicativi
  • La nozione di procedimento nell’ambito della fase di formazione del contratto
  • L’accordo quale momento conclusivo del procedimento di formazione del contratto La conclusione del contratto
  • La conclusione del contratto: lo scambio della proposta e dell’accettazione
  • I caratteri della proposta e dell’accettazione e le vicende giuridiche che ne regolano l’operatività
  • Condizioni generali di contratto e clausole vessatorie La rescissione del contratto” e “la nozione di incapacità
  • Ulteriori turbative del procedimento di formazione del contratto: la rescissione
  • Le ipotesi di rescissione del contratto e gli elementi integrativi delle fattispecie
  • L’incapacità naturale e l’incapacità legale La risoluzione del contratto
  • Cenni sulla risoluzione giudiziale e sulla risoluzione di diritto
  • I casi di risoluzione di diritto: la diffida ad adempiere, il termine essenziale e la clausola risolutiva espressa
  • La risoluzione per impossibilità sopravvenuta della prestazione e per eccessiva onerosità sopravvenuta
  • Il rimedio dell’adeguamento e della rinegoziazione contrattuale L’efficacia del contratto
  • Sulla efficacia del contratto: l’integrazione degli effetti voluti dai contraenti
  • L’efficacia del contratto rispetto ai terzi: le figure contemplate dal codice civile
  • Effetti diretti ed indiretti del contratto
  • L’opponibilità del contratto
  • La simulazione quale fattispecie che contempera più interessi configgenti: la riconduzione di effetti alla dichiarazione esteriorizzata ed alla dichiarazione sottostante L’inefficacia del contratto
  • Sulla inefficacia del contratto: inefficacia in senso stretto ed invalidità
  • La nullità e l’annullabilità del contratto: gli elementi distintivi in base al diritto positivo
  • La rescindibilità e la risolubilità del contratto Il contratto di compravendita immobiliare
  • Trasferimento consensuale del diritto e adempimenti successivi alla stipulazione del contratto. I compiti del notai Il regime di pubblicità
  • La pubblicità immobiliare: proprietà e opponibilità La tutela dell'acquirente di beni immobili
  • La trascrizione del contratto preliminare
  • La tutela dell'acquirente degli immobili da costruire (d. lgsl. 122/2005) Le garanzie nella vendita immobiliare
  • La garanzia per evizione
  • La mancanza del certificato di abitabilità Il contratto di mediazione
  • Nozione ed individuazione del rapporto di mediazione
  • Natura contrattuale o non contrattuale della mediazione - Teoria negoziale e teoria non negoziale (contatto sociale)
  • L'imparzialità del mediatore
  • Mediazione indiretta
  • Pluralità di mediatori Mediazione ed istituti affini
  • Mediazione, contratto di agenzia, e procacciatore d'affari
  • Mediazione e mandato; la c.d. mediazione atipica
  • Mediazione e contratto d'opera
  • Revoca e recesso La responsabilità del mediatore
  • Dovere di informazione (false informazioni sulla solvibilità dell'altra parte dell'affare, vizio della cosa conosciuto dal mediatore etc.)
  • Garanzia dell'identità e la capacità delle parti e l'autenticità delle sottoscrizioni
  • Provvigione: determinazione e presupposti Il Condominio degli edifici
  • Il Condominio alla luce della L. 11 dicembre 2012, n. 220: nozioni generali Le parti comuni
  • Art. 1117 c.c. ed ambito di applicazione Amministratore ed assemblea condominiale
  • L’amministratore: nomina, attribuzioni, obblighi
  • L’assemblea dei condomini ed il suo funzionamento Invalidità delle delibere assembleari
  • Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea
  • Il regolamento di condominio”.
Attività didattiche
Didattica Erogativa
L'insegnamento prevede, per ciascun CFU, 5 ore di Didattica Erogativa, costituite da 2,5 videolezioni (tenendo conto delle necessità di riascolto da parte dello studente). Ciascuna videolezione esplicita i propri obiettivi e argomenti, ed è corredata da materiale testuale in pdf.

Didattica Interattiva
L'insegnamento segue quanto previsto dalle Linee Guida di Ateneo sulla Didattica Interattiva e l'interazione didattica, e propone, per ciascun CFU, 1 ora di Didattica Interattiva dedicata alle seguenti attività: lettura area FAQ, partecipazione ad e-tivity strutturata costituita da attività finalizzate alla restituzione di un feedback formativo e interazioni sincrone dedicate a tale restituzione, aule virtuali, interazione specifica con i tutors, mediante la piattaforma informatica.
Modalità di verifica dell'apprendimento
1. Tipologie di prove d’esame
L’esame si svolge in forma scritta e/o orale.
Durante lo svolgimento dell’esame lo studente può liberamente servirsi del codice civile (non annotato con la giurisprudenza e/ con la dottrina). La prova scritta consiste in domande a risposta aperta di tipo tematico/concettuale aventi ad oggetto i vari argomenti contemplati nel programma del corso. Le domande sono finalizzate a verificare la capacità di ragionamento riguardo alle nozioni giuridiche acquisite, la padronanza del linguaggio civilistico e la solidità e la completezza della preparazione dello studente. La prova ha una durata massima di 90 minuti.

La prova orale consiste in un colloquio nel quale vengono porte allo studente una serie di domande aventi ad oggetto i vari argomenti contemplati nel programma del corso. I quesiti sono finalizzati a verificare la capacità di ragionamento riguardo alle nozioni giuridiche acquisite, la padronanza del linguaggio civilistico e la solidità e la completezza della preparazione dello studente.

2. Per l’attribuzione del giudizio finale si tiene conto della capacità dello studente di acquisire una  approfondita conoscenza della materia e dei contenuti di disciplina ad essa connessi, dimostrando di aver appreso i suoi principi metodologici, applicativi e lessicali dell’interpretazione giuridica. A tal fine è fondamentale per la preparazione dell’esame lo studio della materia su un idoneo manuale, il confronto costante con un testo normativo aggiornato (Codice Civile e leggi complementari) e l’ascolto delle videolezioni. L’ulteriore materiale didattico, presente in piattaforma costituisce un semplice complemento, utilizzabile solo per un eventuale confronto dialettico con i sussidi sopra elencati.
Tutte le prove di verifica e autoverifica intermedie previste dai Corsi ed erogate in modalità distance learning sono da considerarsi altamente consigliate e utili ai fini della preparazione e dello studio individuali. Le prove di verifica e autoverifica intermedie non sono obbligatorie ai fini del sostenimento della prova d´esame.
Libri di testo

Oltre alle lezioni realizzate dal Docente ed ai materiali didattici pubblicati in piattaforma, è obbligatorio lo studio dei seguenti testi:

  • A. Cataudella, I contratti – parte generale, III ed., Giappichelli, Torino, Ultima edizione
  • F. Gazzoni, Manuale di Diritto Privato, Edizioni Scientifiche Italiane, Ultima edizione
Ricevimento studenti

Previo appuntamento (r.restuccia@unimarconi.it)